EL COSTE DE LA VIVIENDA PASO A PASO
Esta semana leí en uno de los diarios gratuitos de Madrid como se van repartiendo los costes finales de la vivienda a lo largo de todo su recorrido. Es curioso observar como la especulación encarece considerablemente el precio final de las viviendas sin que los usuarios finales podamos hacer nada.
Para empezar, por seguir un orden, nos encontramos con el coste del suelo (lo más caro de todo el proceso constructivo para el comprador), que suele superar el 62% del valor del inmueble, y es el origen de toda la especulación que se nos pueda pasar por la cabeza, junto con las concesiones de licencias, otro tema de especial interés y del que realmente viven, a mi humilde entender, los Ayuntamientos. El coste del suelo, volviendo al tema que nos ocupa, supone el verdadero incremento del precio de mercado de la vivienda, por ello la vivienda de segunda mano se ha disparado tanto en los últimos años, y las plusvalías que consiguen estos vendedores de segunda mano son altísimas siempre por la ubicación del inmueble, por la ubicación del suelo.
Los ingleses siempre aludían a las tres palabras más importantes dentro del mundo inmobiliario: 1- Location, 2- Location y 3- Location. Es por eso que los costes del suelo son tan elevados, porque su ubicación le da ese valor, ese potencial que convierten los precios de venta en imposibles para muchos y que aumentan los valores de repercusión hasta los 6000 €/m2 en muchos lugares de Madrid. Prueba de ello son los precios de venta que se instaurarán, por ejemplo, en la ubicación del inmueble del antiguo Banco Atlántico, en Gran Vía, comprado por Renta Corporación para la promoción de apartamentos de Súper lujo; en la Glorieta de Quevedo Nº 2 o en Gaztambide 2 a Medio Plazo, y todo ello por el valor de repercusión tan alto que se ofreció en su momento por los compradores o que se pidió por los vendedores, que rondó los 10 millones de Euros..
Ya hemos visto lo importante que es comprar el suelo a buen precio, ya que cuanto más barato compremos, más baratas serán nuestras promociones sin renunciar al beneficio, que tanto preocupa muchas veces a las promotoras.
Pero el suelo no es únicamente el gasto más importante, ya que el coste final de la vivienda está influido por factores como los beneficios de gestoras y promotoras. Hace ya bastantes años (en la época en la que nuestros padres se compraban los pisos) este beneficio rondaba el 5% de las promociones, donde el precio de venta era barato pero los tipos de interés altísimos, por lo que eran los bancos los que realmente sacaban un buen beneficio de dichas promociones. Con el paso de los años este rol ha cambiado radicalmente y ahora el Euribor forma parte de la vida de muchas familias españolas, y ello debido a lo de siempre, el alto coste de la vivienda, motivado por el valor del suelo, y ahora añadimos, por el beneficio de las gestoras y promotoras. Los beneficios de estas entidades, las rentabilidades que les piden a sus promociones ya están en torno del 15% - 20%, aunque muchas veces tienen que bajar este beneficio para que les salgan los números (creedme si os digo que el 15% es un beneficio más que considerado), pero ello depende de cada promotora, ya que cuanto más baje su beneficio más podrá ofrecer por el suelo al que opte.
Otro factor a tener en cuenta son los costes de construcción, que pueden constituir en total el 25% del coste final y es el resultado, el producto final que vamos a ver cuando queramos adquirir un inmueble. Los costes de construcción por m2c pueden rondar los 750 Euros para viviendas plurifamiliares y los 1.000 Euros para las unifamiliares, esto explicará a muchos el alto coste de estos últimos unido al mayor valor del suelo.
Por último encontramos el resto de costes variables, que no suelen superar un 4% del valor total de la promoción y que corresponden a las tarifas de arquitectos, aparejadores, Organismo de Control Técnico (OCT), laboratorio de ensayos, seguro decenal, licencias, gastos de comercialización, gastos financieros y urbanización. A todos ellos habría que añadir en el momento de la compra los gastos de IVA, AJD, Notaría (Otorgamento de escritura, 1ªs copias y siguientes), cancelación de hipoteca del promotor y gastos de Registro de la Propiedad.
En total, aunque de estos últimos gastos muchos de ellos variarán a la baja o no se tendrán en cuenta para otro tipo de promoción inmobiliaria, en la residencial son necesarios, dando lugar a un elemento más a tener en cuenta en la compra de nuestra vivienda.
Todos los costes variarán en la compra de una vivienda de protección, tan promocionada por el Estado desde el año pasado con el Plan de Vivienda 2005-2008, donde los precios de las ventas y alquileres se reducen considerablemente. Como ya comenté en otro de mis artículos ello va a hacer que el coste de la vivienda libre se dispare, y todo debido por el coste del valor del suelo.
Esta semana leí en uno de los diarios gratuitos de Madrid como se van repartiendo los costes finales de la vivienda a lo largo de todo su recorrido. Es curioso observar como la especulación encarece considerablemente el precio final de las viviendas sin que los usuarios finales podamos hacer nada.
Para empezar, por seguir un orden, nos encontramos con el coste del suelo (lo más caro de todo el proceso constructivo para el comprador), que suele superar el 62% del valor del inmueble, y es el origen de toda la especulación que se nos pueda pasar por la cabeza, junto con las concesiones de licencias, otro tema de especial interés y del que realmente viven, a mi humilde entender, los Ayuntamientos. El coste del suelo, volviendo al tema que nos ocupa, supone el verdadero incremento del precio de mercado de la vivienda, por ello la vivienda de segunda mano se ha disparado tanto en los últimos años, y las plusvalías que consiguen estos vendedores de segunda mano son altísimas siempre por la ubicación del inmueble, por la ubicación del suelo.
Los ingleses siempre aludían a las tres palabras más importantes dentro del mundo inmobiliario: 1- Location, 2- Location y 3- Location. Es por eso que los costes del suelo son tan elevados, porque su ubicación le da ese valor, ese potencial que convierten los precios de venta en imposibles para muchos y que aumentan los valores de repercusión hasta los 6000 €/m2 en muchos lugares de Madrid. Prueba de ello son los precios de venta que se instaurarán, por ejemplo, en la ubicación del inmueble del antiguo Banco Atlántico, en Gran Vía, comprado por Renta Corporación para la promoción de apartamentos de Súper lujo; en la Glorieta de Quevedo Nº 2 o en Gaztambide 2 a Medio Plazo, y todo ello por el valor de repercusión tan alto que se ofreció en su momento por los compradores o que se pidió por los vendedores, que rondó los 10 millones de Euros..
Ya hemos visto lo importante que es comprar el suelo a buen precio, ya que cuanto más barato compremos, más baratas serán nuestras promociones sin renunciar al beneficio, que tanto preocupa muchas veces a las promotoras.
Pero el suelo no es únicamente el gasto más importante, ya que el coste final de la vivienda está influido por factores como los beneficios de gestoras y promotoras. Hace ya bastantes años (en la época en la que nuestros padres se compraban los pisos) este beneficio rondaba el 5% de las promociones, donde el precio de venta era barato pero los tipos de interés altísimos, por lo que eran los bancos los que realmente sacaban un buen beneficio de dichas promociones. Con el paso de los años este rol ha cambiado radicalmente y ahora el Euribor forma parte de la vida de muchas familias españolas, y ello debido a lo de siempre, el alto coste de la vivienda, motivado por el valor del suelo, y ahora añadimos, por el beneficio de las gestoras y promotoras. Los beneficios de estas entidades, las rentabilidades que les piden a sus promociones ya están en torno del 15% - 20%, aunque muchas veces tienen que bajar este beneficio para que les salgan los números (creedme si os digo que el 15% es un beneficio más que considerado), pero ello depende de cada promotora, ya que cuanto más baje su beneficio más podrá ofrecer por el suelo al que opte.
Otro factor a tener en cuenta son los costes de construcción, que pueden constituir en total el 25% del coste final y es el resultado, el producto final que vamos a ver cuando queramos adquirir un inmueble. Los costes de construcción por m2c pueden rondar los 750 Euros para viviendas plurifamiliares y los 1.000 Euros para las unifamiliares, esto explicará a muchos el alto coste de estos últimos unido al mayor valor del suelo.
Por último encontramos el resto de costes variables, que no suelen superar un 4% del valor total de la promoción y que corresponden a las tarifas de arquitectos, aparejadores, Organismo de Control Técnico (OCT), laboratorio de ensayos, seguro decenal, licencias, gastos de comercialización, gastos financieros y urbanización. A todos ellos habría que añadir en el momento de la compra los gastos de IVA, AJD, Notaría (Otorgamento de escritura, 1ªs copias y siguientes), cancelación de hipoteca del promotor y gastos de Registro de la Propiedad.
En total, aunque de estos últimos gastos muchos de ellos variarán a la baja o no se tendrán en cuenta para otro tipo de promoción inmobiliaria, en la residencial son necesarios, dando lugar a un elemento más a tener en cuenta en la compra de nuestra vivienda.
Todos los costes variarán en la compra de una vivienda de protección, tan promocionada por el Estado desde el año pasado con el Plan de Vivienda 2005-2008, donde los precios de las ventas y alquileres se reducen considerablemente. Como ya comenté en otro de mis artículos ello va a hacer que el coste de la vivienda libre se dispare, y todo debido por el coste del valor del suelo.
posted by INMOBILIARIA Y URBANISMO @ 9:20 a. m.
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