SECTOR INMOBILIARIO Y URBANISMO

LA GUARDIA CIVIL CONTRA LA CORRUPCIÓN URBANÍSTICA

Desde el ayer, 12 de Marzo de 2007 se ha puesto en funcionamiento una brigada de la guardia civil que contará con 194 efectivos dedicados exclusivamente a detectar delitos relacionados con la ordenación del territorio, el Medio Abiente , prevalicación, cohecho, tráfico de influencias y blanqueo de capitales.

En un primer momento actuarán con la ayuda de Fiscales y del Ministerio de la vivienda en los casos que sea necesario.

Esta brigada ha recibido formación específica sobre urbanismo y fiscalidad, por lo que deberían estar básicamente preparados para la localización de cualquier delito relacionado con el urbanismo.

Previsiblemente se centrarán primeramente en la corrupción por parte de ciertos Ayuntamientos y de sus concejales, arquitectos y alcaldes; para pasar posteriormente a investigar a las promotoras-constructoras o agentes inmobiliarios implicados en dicha corrupción.

En mi opinión esta figura debería haber existido desde el año 1978, con la Constitución española, que otorga en su artículo 148 la competencia sobre urbanismo a las Comunidades Autónomas y que a su vez, trasladan a los Ayuntamientos la realización de su normativa urbanística específica (PGOU, NNSS...).

Esta medida llega, en mi humilde opinión, algo tarde. Ya hemos sufrido tramas urbanísicas como las de Marbella, Ciempozuelos, Telde, Andratx, Alhedín...por decir unas pocas, sin descartar las que aún no se han descubierto.

El poder ostentado por los Ayuntamientos ha llevado en muchos casos a que sus trabajadores (desde el Alcalde hasta los abogados urbanístas, pasando por el arquitecto municipal) caigan en la tentación de un sueldo "extra" a cambio de otorgar beneficios urbanísticos a ciertos propietarios.

Ojalá que esta brigada actúe conforme a Ley y genere el miedo necesario para impedir nuevos casos de escándalos urbanísticos.

PREVISIONES AÑO 2007 MERCADO RESIDENCIAL

(Artículo publicado en la revista "Metros Cuadrados" del mes de Febrero de 2007)

Nos encontramos ante un cambio de ciclo que abre la incertidumbre en el sector. En lo que al suelo urbano se refiere, la desaceleración del mercado de segunda mano es un indicador importante de la demanda que los promotores no deberían pasar por alto. La rehabilitación ganará terreno a la obra nueva gracias a los edificios en venta en las principales capitales españolas y a la calidad y reputación que se han forjado las empresas que se dedican a las mismas. El mercado de obra nueva, según un estudio realizado por el Instituto de Práctica Empresarial, verá subir sus precios en torno al 7,3% , muy por debajo del crecimiento obtenido en 2006, en torno al 9,7%, por lo que habrá que buscar, más que nunca, nuevos incentivos que amortigüen la caída de ventas tanto en primera como en segunda residencia (domótica, infraestructuras, campos de golf, playas, dotaciones…). Aunque el crecimiento se encuentra aún por encima del IPC, las familias españolas, según los expertos, verán crecer el Euribor por encima del 4,5 %, con la consecuente prudencia en lo que a compra de inmuebles se refiere. En cuanto al suelo de medio y largo recorrido, la nueva Ley del Suelo Estatal y las correspondientes Leyes autonómicas, en el ámbito de las cesiones y las valoraciones, harán más prudente la compra en los nuevos desarrollos.

EL COSTE DE LA VIVIENDA PASO A PASO

Esta semana leí en uno de los diarios gratuitos de Madrid como se van repartiendo los costes finales de la vivienda a lo largo de todo su recorrido. Es curioso observar como la especulación encarece considerablemente el precio final de las viviendas sin que los usuarios finales podamos hacer nada.

Para empezar, por seguir un orden, nos encontramos con el coste del suelo (lo más caro de todo el proceso constructivo para el comprador), que suele superar el 62% del valor del inmueble, y es el origen de toda la especulación que se nos pueda pasar por la cabeza, junto con las concesiones de licencias, otro tema de especial interés y del que realmente viven, a mi humilde entender, los Ayuntamientos. El coste del suelo, volviendo al tema que nos ocupa, supone el verdadero incremento del precio de mercado de la vivienda, por ello la vivienda de segunda mano se ha disparado tanto en los últimos años, y las plusvalías que consiguen estos vendedores de segunda mano son altísimas siempre por la ubicación del inmueble, por la ubicación del suelo.

Los ingleses siempre aludían a las tres palabras más importantes dentro del mundo inmobiliario: 1- Location, 2- Location y 3- Location. Es por eso que los costes del suelo son tan elevados, porque su ubicación le da ese valor, ese potencial que convierten los precios de venta en imposibles para muchos y que aumentan los valores de repercusión hasta los 6000 €/m2 en muchos lugares de Madrid. Prueba de ello son los precios de venta que se instaurarán, por ejemplo, en la ubicación del inmueble del antiguo Banco Atlántico, en Gran Vía, comprado por Renta Corporación para la promoción de apartamentos de Súper lujo; en la Glorieta de Quevedo Nº 2 o en Gaztambide 2 a Medio Plazo, y todo ello por el valor de repercusión tan alto que se ofreció en su momento por los compradores o que se pidió por los vendedores, que rondó los 10 millones de Euros..

Ya hemos visto lo importante que es comprar el suelo a buen precio, ya que cuanto más barato compremos, más baratas serán nuestras promociones sin renunciar al beneficio, que tanto preocupa muchas veces a las promotoras.

Pero el suelo no es únicamente el gasto más importante, ya que el coste final de la vivienda está influido por factores como los beneficios de gestoras y promotoras. Hace ya bastantes años (en la época en la que nuestros padres se compraban los pisos) este beneficio rondaba el 5% de las promociones, donde el precio de venta era barato pero los tipos de interés altísimos, por lo que eran los bancos los que realmente sacaban un buen beneficio de dichas promociones. Con el paso de los años este rol ha cambiado radicalmente y ahora el Euribor forma parte de la vida de muchas familias españolas, y ello debido a lo de siempre, el alto coste de la vivienda, motivado por el valor del suelo, y ahora añadimos, por el beneficio de las gestoras y promotoras. Los beneficios de estas entidades, las rentabilidades que les piden a sus promociones ya están en torno del 15% - 20%, aunque muchas veces tienen que bajar este beneficio para que les salgan los números (creedme si os digo que el 15% es un beneficio más que considerado), pero ello depende de cada promotora, ya que cuanto más baje su beneficio más podrá ofrecer por el suelo al que opte.

Otro factor a tener en cuenta son los costes de construcción, que pueden constituir en total el 25% del coste final y es el resultado, el producto final que vamos a ver cuando queramos adquirir un inmueble. Los costes de construcción por m2c pueden rondar los 750 Euros para viviendas plurifamiliares y los 1.000 Euros para las unifamiliares, esto explicará a muchos el alto coste de estos últimos unido al mayor valor del suelo.

Por último encontramos el resto de costes variables, que no suelen superar un 4% del valor total de la promoción y que corresponden a las tarifas de arquitectos, aparejadores, Organismo de Control Técnico (OCT), laboratorio de ensayos, seguro decenal, licencias, gastos de comercialización, gastos financieros y urbanización. A todos ellos habría que añadir en el momento de la compra los gastos de IVA, AJD, Notaría (Otorgamento de escritura, 1ªs copias y siguientes), cancelación de hipoteca del promotor y gastos de Registro de la Propiedad.

En total, aunque de estos últimos gastos muchos de ellos variarán a la baja o no se tendrán en cuenta para otro tipo de promoción inmobiliaria, en la residencial son necesarios, dando lugar a un elemento más a tener en cuenta en la compra de nuestra vivienda.
Todos los costes variarán en la compra de una vivienda de protección, tan promocionada por el Estado desde el año pasado con el Plan de Vivienda 2005-2008, donde los precios de las ventas y alquileres se reducen considerablemente. Como ya comenté en otro de mis artículos ello va a hacer que el coste de la vivienda libre se dispare, y todo debido por el coste del valor del suelo.

Es por todos sabido la preocupante situación que se vive en España respecto al mercado del Alquiler.

El inquietante número de pisos vacíos que ocupan nuestras ciudades (o alquilados y no declarados) y que en su día fueron objeto de compra por inversión se han convertido en un inconveniente, a mi juicio, para aquellas personas jóvenes que no se pueden permitir el pagar un piso de obra nueva (bendito sea el aumento de la vivienda protegida), ya que hay sectores que desvirtualizan el mercado , y por lo tanto los precios, o que perjudican al mismo con una demanda aparentemente real de vivienda de primera necesidad que se convierte en un bien sin uso, o simplemente en una fuente de ingresos no declarados.

Es por ello que ante el alarmante número de pisos vacíos, la Administración se planteaba serias medidas contra los propietarios de estos pisos, que se han tornado en pacíficos actos, tales como la creación de una oficina del alquiler (se cede el piso para que la Administración lo alquile) o incluso, tal y como se está planteando por el Banco de España, agilizando los juicios rápidos por impago.

En mi opinión, la Administración busca de una manera pacifista que se empiecen a declarar los alquileres por sus propietarios, y llegará el día que lo consiga, pero se nos hace pensar que existen muchos pisos vacíos debido a las escasas ventajas fiscales que otorga el alquiler y las dificultades que se preentan ante los problemas de impago.

No digo con esto que todos los pisos tenga un ocupante "oculto" para la Administración, pero doy a entender que la situación no es tal y como se describe (seguramente haya pisos vacíos por miedo al impago de rentas o por los escasas ventajas fiscales), y la Administración lo sabe, por lo que pretende ir dando pasos hasta conseguir que el mercado del alquiler "regulado" domine sobre el que no lo está, y con ello, se llegue a un control sobre los pisos que se encuentran vacíos de cara al resto de ciudadanos.

Posiblemente lleguemos a la situación que se está dando con la venta de las viviendas protegidas, donde la Administración tiene derecho de tanteo y retracto sobre la compra de las mismas, y podamos ver en unos años las viviendas que se quieran alquilar pasando primeramente por las manos de la Administración,por su actual Sociedad Pública del Alquiler, que ya habrá expandido su política de subvenciones de los gastos de adecuación de las vivienda vacías y la suscripción de un seguro contra impagos y desperfectos extraordinarios.

Si de verdad se pusieran en marcha estas políticas entraríamos a tocar temas tan complicados como el derecho de propiedad, sobre el cual ya se ha escrito mucho, y que quedaría limitado por la voluntad de la Administración para no desvirtuar, en definitiva, el mercado de la vivienda.

LA NUEVA LEY DEL SUELO ESTATAL

Urbanísticamente hablando la Ley del suelo estatal es la que marca las reglas del juego del urbanismo en nuestro País. Ello supone que aunque las competencias en dicha materia estén atribuidas a las Comunidades Autónomas se reserva el derecho a legislar sobre aspectos generales del sector.

El objetivo de esta nueva Ley del suelo era claramente el de bajar el precio de la vivienda interactuando sobre el valor del suelo, pero a las promotoras de nuestro país esto no les ha parecido una buena idea, pues consideran que de esa forma los precios finales de la vivienda libre se verán disparados (según palabras de Marnuel Martí, secretario general de la asociación de promotoras y constructoras de España (APCE), ya que se intenta buscar una mayor sostenibilidad, con mayores espacios libres, el desarrollo de vivienda protegida con la obligación de crear un 25% de VPO y a la vez aumentnado las cesiones al Ayuntamiento para que a su vez ellos levanten edificios de protección (VPPL, VPPA, VPT, VPO...).

Todo esto nos lleva a pensar que los promotores no van a querer bajar sus porcentajes de beneficio, que ronda el 20% por promoción (actitud muy egoista), por lo que presionarán para que el borrador quede modificado o, en caso contrario, repercutirán esa falta de beneficio en la vivienda protegida, intentando que se produzca un aumento del precio del módulo de vivienda protegida o provocando la temida aparación de dinero negro en las operaciones de venta de vivienda de protección.

A la vivienda libre hay que añadir la nueva normativa del código técnico de la edificación, con la cual las calidades de las nuevas construcciones harán que aumente el precio de la vivienda en torno al 1%, un nuevo escollo que deben superar los promotores ante la futura Ley del Suelo Estatal.

Un problema parecido se está estableciendo en la redacción del anteproyecto de la Ley del suelo de la Comunidad de Madrid (del cual están siendo partícipes dos profesores míos, urbanistas ilustres), donde el porcentaje destinado a vivienda protegida se ha aumentado al 50%, quedando aún sin especificar otro punto importante, la cesión del suelo a los Ayuntamientos que rondarían un abanico de entre un 5% y un 15% (banda que se considera demasiado amplia por Jose Manuel Galindo, secretario general de ASPRIMA).

Nos encontramos de esta manera con varios frentes abiertos, y todos ellos, en mi opinión, ponen freno a los altos beneficios que hasta el momento estaban consiguiendo las promotoras de nuestro país (cesiones muy grandes, más vivienda protegida, sostenibilidad sin renunciar al desarrollo, mejores calidades en la edificación...), por lo que la vivienda libre , tal y como he dicho antes, será la que sufra las subidas de los precios más fuertes. Esta consecuencia nos lleva a preguntarnos si el comprador va a poder hacer frente a dichos precios, y aunque todo indica que en un principio sí, por la alta demanda de los últimos tiempos y el alto grado de endeudamiento al que estamos sometidos lso españoles, a la larga, cuando el ciclo no sea tan próspero, el promotor deberá rebajar los precios rebajando a su vez su propio beneficio.

EL FUTURO INMOBILIARIO

Para muchas Promotoras y Constructoras, desde hace ya tiempo, el futuro de la vivienda en nuestro país se muestra incierto. Quizás esto sea por la sobreoferta que se avecina en el sector en los próximos años, con la consecuente caida de beneficios por promoción. Por todo ello, y como otra solución a la reducción del tamaño de los pisos y consecuentemente de los precios, estas empresas se empiezan a mover en el extranjero con diversas oportunidades de negocio.

Hay que destacar, sobre todo en el mercado residencial, la creación de nuevas oportunidades de negocio en los paises del Este (Rep Checa, Rumanía, Hungría, Eslovaquia, Polonia...) que con la incorporación a la Unión europea han abierto una puerta a la no tan buena salud que se le prevé al mercado residencial de nuestro país.
Hay que destacar que los precios en Rumanía, por poner un ejemplo, es equivalente a los que actualmente se barajan en Madrid, pero con sueldoa años luz de los de la capital española (esta es una de las causas de la inmigración de estos paises).
Otro mercado de gran interés para la espresas españolas es el de Polonia. En este pais existe una gran necesidad de vivienda que hay que cubrir y de ello se han hecho eco empresas como FADESA, LAR, ACCIONA o AGOFER; con diversas promociones (muchas de ellas ya vendidas). Para la intrusión en estos mercados, el potencial de nuestras empresas ha permitido la compra de constructoras y promotoras locales, la apertura de nuevas sucursales en dichos paises e incluso las alianzas para afrontar con éxito el negocio en dichos mercados.

Pero el mercado residencial no lo va a ser todo para las Promotoras españolas, ni tampoco el mercado de los paises del Este. Hay que destacar la diversificación de negocio que se produce en nuestro país con operaciones como la licitación que prepara el Gobierno de 19 desaladoras en la Costa española dentro del programa AGUA del Ministerio de Medio Ambiente y en la que la sociedad Estatal ACUAMED tiene un presupuesto de 1.000 millones de euros. Se destaca también la gran expansión que se está realizando en EEUU con inversiones en las concesiones al mercado privado para la realización de infraestructuras. Así empresas como ACCIONA (Mediante sus filiales Acciona Energía y Acciona Agua), FERROVIAL (Mediante sus filiales Weber y Cintra) o FCC (Mediante su filial Cemusa) están siendo partícipes de los beneficios generados por la creación de parques eólicos, plantas solares, termoeléctricas, carreteras y autopistas, desaladoras o mobiliario urbano.

A estos negocios hay que añadir el de la patrimonialización de activos para la inversión, vease Urbis y Testa (filial de patrimonio de Sacyr Vallehermoso), que invierten en Florida y California con la compra de edificios de altas rentabilidades.

Seguramente me haya dejado en el tintero otras muchas empresas y tipo de inversiones (como las inversiones de alquiler de Metrovacesa en Francia o las aeroportuarias de Ferrovial con la compra de la empresa de carga swissport) , pero espero sirva de ejemplo para hacernos a la idea de que si el mercado de nuestro país gozase de tan buena salud en un futuro, no haría falta las reinversiones de los beneficios acumulados en los últimos años en el extranjero.

En los últimos tiempos han surgido nuevos términos acuñados por psicólogos, dietistas, asesores de imagen, médicos, entrenadores e incluso por periodistas en referencia a enfermedades, belleza, alimentación, y los mas variados aspectos de nuestra vida cotidiana. Dichos términos, a veces involuntariamente, los asociamos a las personas con las que nos cruzamos por la calle o a aquellas con las que convivimos.

Los conceptos de anorexia, obesidad, esquizofrenia, metrosexual, piel naranja, estres o depresión ya forman parte de nuestras vidas (algunos de hace muchos años), y aunque siempre se ha convivido con ellos, se les ha ido poniendo nombres a lo que nuestros abuelos llamaban gordo, loco, fuerte o enfermo.

Entre estos conceptos hemos introducido uno más a la larga lista, el de mobbing. En un principio este concepto estaba acuñado en referencia al puesto de trabajo de una persona, en el cual los compañeros o jefes utilizaban (y utilizan) las artimañas más indeseadas para que una persona no se sienta cómoda en su puesto de trabajo, y por lo tanto, busque una salida desesperada.

El concepto de mobbing también se puede aplicar al ámbito que nos ocupa, el inmobiliario, ya que últimamente los intereses urbanísticos han producido una crecida importante de este término en muchos ámbitos.

Hoy ha llegado a mi mesa un edificio de grandes dimensiones con una pequeña ocupación de casas de renta antigua. En estos casos siempre los intereses urbanísticos priman sobre cualquier interés personal, por lo que las inmobiliarias, constructoras, promotoras y empresas de rehabilitación optan por dos salidas con un contraste muy grande.

La primera opción, y por lo tanto la más honrada, es la negociación de unas cantidades con los propietarios para el abandono del inmueble, ofreciéndoles unos grandes beneficios a cambio de la desocupación del mismo. En la mayor parte de los casos se debería llegar a un acuerdo o asumir la carga del inmueble esperando su liberación por la vía legal.

Existe una segunda opción que es el objeto de este artículo, la referida al llamado "mobbing inmobiliario", según el cual el desalojo del inmueble se realiza de manera poco menos que "alegal", ya que existen las opciones de ubicar en el edifico un grupo "okupa", familias gitanas, maleantes, y cualquier tipo de actividad molesta, insalubre o peligrosa que haga que los habitantes de renta antigua (o incluso rentas actualizadas) busquen una salida desesperada al problema. A estas opciones siempre hay que añadir que la persona, empresa o grupo propietario del edificio podría forzar la situación de precariedad del inmueble (sin mantenerlo adecuadamente), con lo que la precaria situación facilitaría las salida de los inquilinos.

A mi particular entender considero que los intereses monetarios no deberían de primar por encima de los intereses humanos, de las personas. Tarde o temprano nos daremos cuenta de la situación de deshumanización que vivimos, y aquellos que fuerzan estas situaciones ojalá se arrepientan de ello.