SECTOR INMOBILIARIO Y URBANISMO

LA NUEVA LEY DEL SUELO ESTATAL

Urbanísticamente hablando la Ley del suelo estatal es la que marca las reglas del juego del urbanismo en nuestro País. Ello supone que aunque las competencias en dicha materia estén atribuidas a las Comunidades Autónomas se reserva el derecho a legislar sobre aspectos generales del sector.

El objetivo de esta nueva Ley del suelo era claramente el de bajar el precio de la vivienda interactuando sobre el valor del suelo, pero a las promotoras de nuestro país esto no les ha parecido una buena idea, pues consideran que de esa forma los precios finales de la vivienda libre se verán disparados (según palabras de Marnuel Martí, secretario general de la asociación de promotoras y constructoras de España (APCE), ya que se intenta buscar una mayor sostenibilidad, con mayores espacios libres, el desarrollo de vivienda protegida con la obligación de crear un 25% de VPO y a la vez aumentnado las cesiones al Ayuntamiento para que a su vez ellos levanten edificios de protección (VPPL, VPPA, VPT, VPO...).

Todo esto nos lleva a pensar que los promotores no van a querer bajar sus porcentajes de beneficio, que ronda el 20% por promoción (actitud muy egoista), por lo que presionarán para que el borrador quede modificado o, en caso contrario, repercutirán esa falta de beneficio en la vivienda protegida, intentando que se produzca un aumento del precio del módulo de vivienda protegida o provocando la temida aparación de dinero negro en las operaciones de venta de vivienda de protección.

A la vivienda libre hay que añadir la nueva normativa del código técnico de la edificación, con la cual las calidades de las nuevas construcciones harán que aumente el precio de la vivienda en torno al 1%, un nuevo escollo que deben superar los promotores ante la futura Ley del Suelo Estatal.

Un problema parecido se está estableciendo en la redacción del anteproyecto de la Ley del suelo de la Comunidad de Madrid (del cual están siendo partícipes dos profesores míos, urbanistas ilustres), donde el porcentaje destinado a vivienda protegida se ha aumentado al 50%, quedando aún sin especificar otro punto importante, la cesión del suelo a los Ayuntamientos que rondarían un abanico de entre un 5% y un 15% (banda que se considera demasiado amplia por Jose Manuel Galindo, secretario general de ASPRIMA).

Nos encontramos de esta manera con varios frentes abiertos, y todos ellos, en mi opinión, ponen freno a los altos beneficios que hasta el momento estaban consiguiendo las promotoras de nuestro país (cesiones muy grandes, más vivienda protegida, sostenibilidad sin renunciar al desarrollo, mejores calidades en la edificación...), por lo que la vivienda libre , tal y como he dicho antes, será la que sufra las subidas de los precios más fuertes. Esta consecuencia nos lleva a preguntarnos si el comprador va a poder hacer frente a dichos precios, y aunque todo indica que en un principio sí, por la alta demanda de los últimos tiempos y el alto grado de endeudamiento al que estamos sometidos lso españoles, a la larga, cuando el ciclo no sea tan próspero, el promotor deberá rebajar los precios rebajando a su vez su propio beneficio.

EL FUTURO INMOBILIARIO

Para muchas Promotoras y Constructoras, desde hace ya tiempo, el futuro de la vivienda en nuestro país se muestra incierto. Quizás esto sea por la sobreoferta que se avecina en el sector en los próximos años, con la consecuente caida de beneficios por promoción. Por todo ello, y como otra solución a la reducción del tamaño de los pisos y consecuentemente de los precios, estas empresas se empiezan a mover en el extranjero con diversas oportunidades de negocio.

Hay que destacar, sobre todo en el mercado residencial, la creación de nuevas oportunidades de negocio en los paises del Este (Rep Checa, Rumanía, Hungría, Eslovaquia, Polonia...) que con la incorporación a la Unión europea han abierto una puerta a la no tan buena salud que se le prevé al mercado residencial de nuestro país.
Hay que destacar que los precios en Rumanía, por poner un ejemplo, es equivalente a los que actualmente se barajan en Madrid, pero con sueldoa años luz de los de la capital española (esta es una de las causas de la inmigración de estos paises).
Otro mercado de gran interés para la espresas españolas es el de Polonia. En este pais existe una gran necesidad de vivienda que hay que cubrir y de ello se han hecho eco empresas como FADESA, LAR, ACCIONA o AGOFER; con diversas promociones (muchas de ellas ya vendidas). Para la intrusión en estos mercados, el potencial de nuestras empresas ha permitido la compra de constructoras y promotoras locales, la apertura de nuevas sucursales en dichos paises e incluso las alianzas para afrontar con éxito el negocio en dichos mercados.

Pero el mercado residencial no lo va a ser todo para las Promotoras españolas, ni tampoco el mercado de los paises del Este. Hay que destacar la diversificación de negocio que se produce en nuestro país con operaciones como la licitación que prepara el Gobierno de 19 desaladoras en la Costa española dentro del programa AGUA del Ministerio de Medio Ambiente y en la que la sociedad Estatal ACUAMED tiene un presupuesto de 1.000 millones de euros. Se destaca también la gran expansión que se está realizando en EEUU con inversiones en las concesiones al mercado privado para la realización de infraestructuras. Así empresas como ACCIONA (Mediante sus filiales Acciona Energía y Acciona Agua), FERROVIAL (Mediante sus filiales Weber y Cintra) o FCC (Mediante su filial Cemusa) están siendo partícipes de los beneficios generados por la creación de parques eólicos, plantas solares, termoeléctricas, carreteras y autopistas, desaladoras o mobiliario urbano.

A estos negocios hay que añadir el de la patrimonialización de activos para la inversión, vease Urbis y Testa (filial de patrimonio de Sacyr Vallehermoso), que invierten en Florida y California con la compra de edificios de altas rentabilidades.

Seguramente me haya dejado en el tintero otras muchas empresas y tipo de inversiones (como las inversiones de alquiler de Metrovacesa en Francia o las aeroportuarias de Ferrovial con la compra de la empresa de carga swissport) , pero espero sirva de ejemplo para hacernos a la idea de que si el mercado de nuestro país gozase de tan buena salud en un futuro, no haría falta las reinversiones de los beneficios acumulados en los últimos años en el extranjero.